Arkiv: Fakta | HSB Nordvästra Skåne

Beslut som kräver föreningsstämma

Styrelsen i en bostadsrättsförening har långtgående befogenheter att fatta beslut i ärenden som gäller förvaltningen av föreningen. Styrelsen beslutar ensam om föreningens budget, avgifter och hyror, när underhåll skall göras med mera.

Vissa saker har inte styrelsen befogenhet att besluta om. Utöver de punkter som framgår av stadgarna angående beslut på ordinarie stämma så fattar stämman även beslut i många ärenden, till exempel kring ny- eller ombyggnad, rivning, köp eller försäljning av egendom.

Bolagsverket

Bostadsrättsföreningen ska löpande uppdatera sin registrering hos Bolagsverket. HSB bistår bostadsrättsföreningen med uppdateringen. Vid registrering ska bland annat föreningens stadgar och styrelsens sammansättning med firmatecknare redovisas. Bolagsverket utfärdar därefter ett registreringsbevis som visar vem som har rätt att teckna föreningens firma. Registreringsbeviset är bara giltigt ett år även om det inte har skett någon förändring i föreningen.

Bostadsrättsföreningen, ett fastighetsbolag

Bostadsrättsföreningen är en juridisk person, det vill säga ett bolag. Bolagsformen är ekonomisk förening. För att få registrera en ekonomisk förening ska det framgå i stadgarna att föreningens syfte är att tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen (se § 1 i HSB normalstadgar).

Ägarna till bostadsrättsföreningen är bostadsrättshavarna. Ledningen utgörs av föreningens styrelse som väljs av ägarna på föreningens stämma.

Bostadsrättsföreningen är helt självständig. Så länge föreningen och dess styrelse håller sig inom de ramar som ges av stadgar och lagar/förordningar har ingen utomstående någon ”befälsrätt” över föreningen.

Dörrar

Dörrar, Inre fond, Lås och nycklar, Säkerhetsdörr, Underhåll, Underhåll av föreningen

Ansvaret för lägenhetens ytterdörr kan variera beroende på föreningens stadgar. Börja därför alltid med att kontrollera vad som gäller just i din bostadsrättsförenings stadgar.

Om lägenhetens ytter- och innerdörrar är bostadsrättshavarens, får du byta ytterdörr och lås i dörren utan styrelsens tillstånd. Du måste dock tänka på att dörren måste uppfylla de normer som gäller för brandklassning och ljuddämpning. Byter du låset eller sätter in ytterligare ett lås så ställer du dig utanför ett eventuellt låssystem i föreningen.

Om du bor i till exempel ett radhusområde där din lägenhetsdörr är en del av husets fasad kan byte av dörr vara bygglovspliktigt.

Föreningen har rätt att måla ytterdörrens utsida.

Avvikelser kan förekomma i din bostadsrättsförenings stadgar.

Ekonomisk förening

En bostadsrättsförening är en juridisk person, det vill säga ett av Bolagsverket registrerat företag. Den juridiska personen är organiserad som en ekonomisk förening. I en ekonomisk förening köper delägarna en andel, till skillnad mot aktie/aktier i ett aktiebolag.

För att få registrera en ekonomisk förening ska det framgå av föreningens stadgar att syftet bland annat skall vara att tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen.

I en bostadsrättsförening är det styrelsen som utgör den juridiskt ansvarige fastighetsägaren. Styrelsens ansvar prövas varje år av ordinarie föreningsstämma.

Fastighetsförsäkring

Bostadsrättstillägg, Fastighetsförsäkring, Hemförsäkring

Styrelsen är skyldig att se till att föreningen har en fastighetsförsäkring. HSB Nordvästra Skåne genomför regelbundet en upphandling av fastighetsförsäkring som respektive bostadsrättsförening kan ansluta sig till.

Fastighetsförsäkringen omfattar de delar i föreningens fastigheter som bostadsrättsföreningen har underhållsansvar för. Vad detta är framgår av föreningens stadgar.

Delar av lägenheten/fastigheten har bostadsrättshavaren underhållsansvaret för. Vad det är framgår av föreningens stadgar. Kort sagt kan det beskrivas vid att allt som är synligt inne i lägenheten samt det underliggande material som är en förutsättning för ytskiktet (t ex tätskikt bakom kakel i badrum). Undantag från denna regel är anordning för uppvärmning (t ex radiatorer/värmeelement). Av denna anledning är det av högsta vikt att bostadsrättshavaren har en hemförsäkring och bostadsrättstillägg till hemförsäkringen. Allt fler föreningar tecknar bostadsrättstillägg för sina medlemmar för att säkerställa att försäkringen finns. I dessa föreningar är det tillräckligt att bostadsrättshavaren tecknar en vanlig hemförsäkring. Hör med din förening om styrelsen tecknat bostadsrättstillägg.

Föreningsstämma

Föreningsstämma, Kallelse, Protokoll

Föreningsstämma

Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. Stämman behandlar bl a val av styrelse, fastställande av resultat- och balansräkning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och motionsbehandling.

På stämman har bostadsrättshavarna rösträtt. Man har en röst per bostadsrätt på stämman, även om det är flera personer som är bostadsrättshavare till samma lägenhet. Om samma person äger mer än en bostadsrätt har han/hon ändå en röst på stämman.

För att få rösta på stämman måste du ha fullgjort dina förpliktelser gentemot föreningen, du får t ex inte ha några obetalda avgifter.
Kallelse till föreningsstämma ska enligt lag ske tidigast sex veckor och senast två veckor före stämman
Även om en bostadsrätt representeras av mer än en person så har man enbart en röst på stämman vid beslutsfattande
Bostadsrättshavare har rätt att skicka ett ombud till stämman. Ombudet måste ha en giltig fullmakt med sig och visa upp vid fastställandet av röstlängden. Om du går själv på stämman får du ha ett biträde med dig
Vilka som får vara ombud/biträde kan variera och framgår av föreningens stadgar
Ombud får enbart företräda en medlem.

Beslut på stämma

De allra flesta beslut fattas med enkel majoritet, det vill säga en röst mer än hälften av antalet avgivna röster i omröstningen. (Röstar 33 stämmodeltagare i en omröstning, så har det förslag som får minst 17 röster vunnit omröstningen). Vid lika röstetal avgörs frågan av den mening som stämmoordförande företräder.

Vid personval är den vald som fått flest röster. Vid lika röstetal i personval avgörs beslutet genom lottning.

Kallelse till stämma

Normalt är det styrelsen som kallar till stämma. Varje år ska det hållas ordinarie föreningsstämma senast sex månader efter bokslutsdagen. Om styrelsen inte kallar till stämma kommer, enligt lagen om ekonomiska föreningar, Bolagsverket att kalla till stämma på föreningens bekostnad. Dessutom kan styrelsen kalla till extra föreningsstämma. Styrelsen är skyldig att kalla till stämma om:

föreningens revisor skriftligen kräver det. Kallelse ska gå ut senast två veckor efter det att begäran blivit känd av styrelsen.
mer än tio procent av bostadsrättshavarna skriftligen kräver det. Kallelse ska gå ut senast två veckor efter det att begäran blivit känd av styrelsen.

Om styrelsen inte kallar till stämma trots krav från revisor eller tio procent av bostadsrättshavarna kan Bolagsverket kalla till stämma.

Lagar

Bostadsrättsföreningens verksamhet regleras främst genom bostadsrättslagen och föreningslagen (lagen om ekonomiska föreningar). Om föreningens stadgar står i strid med lagen så är det alltid lagens regler som gäller.

Motioner

Alla medlemmar i en bostadsrättsförening har rätt att skriva motioner/ta upp frågor att behandla på ordinarie föreningsstämma. En motion är ett ärende som innehåller ett förslag till beslut som stämman ska ta ställning till, alltså kunna säga ja eller nej till. I stadgarna framgår det när en motion senast ska vara styrelsen tillhanda för att man ska vara garanterad att frågan kommer upp på nästa ordinarie årsstämma. Råder det oklarheter kring vad motionären vill att stämman beslutar om rekommenderar vi att styrelsen ber motionären att förtydliga sin motion.

Styrelsen i bostadsrättsföreningen är skyldig att ta upp de motioner som inkommer i stadgeenlig tid.

Revisor

En bostadsrättsförening ska ha minst en revisor. Denne behöver dock varken vara auktoriserad eller godkänd men ska ha insikt i och erfarenhet av ekonomiska förhållanden. Det innebär att en vanlig, allmänt ekonomiskt kunnig medlem kan fungera som revisor, en så kallad lekmannarevisor.

Föreningsstadgarna kan dock innehålla andra krav, som att revisorn antingen ska vara ”godkänd” eller ”auktoriserad”. Revisorer väljs på årsstämman för ett år i taget. I HSB-föreningar utses dock en revisor av HSB, medan den andre (lekmannarevisorn) utses av stämman. Stämman beslutar om arvodet till den föreningsvalda revisorn.

Stadgar

Stadgar för bostadsrättsföreningen ska upprättas i enlighet med bostadsrättslagen. För att stadgarna ska gälla ska de vara antagna av bostadsrättsföreningen och därefter registrerade av Bolagsverket. Stadgarna i HSB-föreningarna ska också vara godkända av HSB Riksförbund. Du hittar din förenings stadgar här >

Stadgarna utgör en sammanställning och ett tydliggörande av de viktigaste bestämmelserna som gäller i bostadsrättsföreningen. Av stadgarna framgår bland annat hur beslut fattas i föreningen och vilka rättigheter och skyldigheter som du har i föreningen. En annan viktig fråga som anges i stadgarna är vem som har ansvaret för underhåll av lägenheten och fastigheten i övrigt. I stadgarna kan du även läsa om på vilka grunder en bostadsrättshavare kan bli uppsagd från rätten att bo i föreningen.

Stambyte

Badrum, Stambyte, Underhåll av föreningen

Med åren åldras såväl vattenledningar som avloppsrör samtidigt som det samlas avlagringar inne i rören. Det innebär att föreningen får problem med återkommande stopp i avlopp och vattenskador på grund av läckage. Det kan till och med gå så långt att vissa lägenheter blir utan vatten. Efter cirka 40–60 år behöver därför både tappvattenledningar och avloppsrör bytas. Detta kallas stambyte. I samband med stambyte passar man oftast på att renovera samtliga badrum och toaletter i föreningens lägenheter.

Stambytet i sig är en underhållsåtgärd som beslutas av styrelsen i föreningen.

Stambytet innebär att hantverkarna måste öppna upp väggar och golv i t ex badrum. Enligt stadgarna är ansvaret för återställning av tätskikt och ytskikt i badrum bostadsrättshavarens. Praktiskt taget alla bostadsrättsföreningar beslutar därför, med stämmobeslut, att tillfälligt överlåta detta ansvar till bostadsrättsföreningen och samtidigt renovera badrummen med nya tätskikt, kakel på väggar, klinker på golv, nytt porslin m m. När stambytet är genomfört och badrummet är renoverat återgår ansvaret till bostadsrättshavaren.

Om du tänker renovera ditt badrum så fråga alltid styrelsen om det planeras ett stambyte de närmaste åren.

Styrelsens uppdrag

Bostadsrättsföreningens styrelse väljs av föreningsstämman. Enligt normalstadgarna kan styrelsen bestå av lägst tre och högst elva ledamöter med högst fyra suppleanter.

Styrelsen:

ansvarar för föreningens angelägenheter och är den juridiskt ansvarige fastighetsägare som svarar för att föreningen uppfyller alla gällande lagar och bestämmelser.
har långtgående befogenheter att fatta beslut för att fullgöra sitt uppdrag.
beslutar om allt underhåll av föreningens fastigheter. Även om det är mycket kostsamma åtgärder som t ex byte av tak så är det styrelsen som beslutar. Det är viktigt att styrelsen informerar medlemmarna om kommande större underhållsåtgärder.
är ansvarig för att husen hålls i gott skick och att föreningens fastigheter besiktigas årligen. Därefter ska styrelsen se till att föreningens underhållsplan uppdateras samt att erforderliga ekonomiska medel avsätts för kommande planerat underhåll.
beslutar om avgifternas och eventuella hyrors storlek och förändringar.

Styrelsens ansvar prövas årligen av föreningens ordinarie stämma.

Städdag

I många föreningar har man gemensamma städdagar där föreningens medlemmar hjälps åt att göra fint i föreningen. Den här typen av aktivitet stärker gemenskapen och är ett sätt att hålla nere föreningens kostnader för skötsel.

Föreningen har inte rätt att ta ut en avgift för att du inte är med på städdagen. Föreningen har endast rätt att ta ut avgifter för vad som står reglerat i lagen och i stadgarna.

Säkerhetsdörr

Dörrar, Inre fond, Lås och nycklar, Säkerhetsdörr, Underhåll, Underhåll av föreningen

Ansvaret för lägenhetens ytterdörr varierar beroende på föreningens stadgar. Börja därför alltid med att kontrollera vad som gäller just i din bostadsrättsförenings stadgar.

Om dörren till din lägenhet är bostadsrättshavarens ansvar har du rätt att montera in en säkerhetsdörr. Den nya dörren måste uppfylla de krav som ställs vad gäller ljudisolering och brandskydd samt föreningens krav på utseende. Föreningen äger rätt att måla utsidan av din lägenhetsdörr.

Om din ytterdörr är en del av byggnadens fasad kan byte till annan ytterdörr vara bygglovspliktigt.

Du har inte rätt att kräva att föreningen monterar en säkerhetsdörr till din lägenhet, men i samband med ett större ombyggnadsprojekt kan föreningsstämman besluta att föreningen monterar säkerhetsdörrar till samtliga lägenheter. Avvikelser kan förekomma i din bostadsrättsförenings stadgar.

Sälja lägenhet

kontrolluppgift, upplåtelse, överlåtelse, överlåtelseavgift

Upplåtelse

Första gången en bostadsrätt säljs kallas upplåtelse. Detta sker genom att ett så kallat upplåtelseavtal träffas.

Överlåtelse

När en bostadsrätt säljs vidare från en bostadsrättshavare till en annan kallas det överlåtelse. Köpet regleras genom att ett överlåtelseavtal upprättas. Bostadsrättsföreningen kan inte hindra en bostadsrättshavare att överlåta sin bostadsrätt. För att en överlåtelse ska vara giltig krävs att den sker skriftligen och undertecknas av säljare och köpare. I avtalet ska anges den lägenhet som avses samt det överenskomna priset. Överlåtelse kan ske genom köp, byte, gåva eller arv.

Den som köper en bostadsrätt måste begära inträde i bostadsrättsföreningen. Medlemskap beviljas av styrelsen eller av oss på HSB om vi har fullmakt från föreningen. Styrelsen har rätt att göra kreditprövning av den som söker medlemskap. Om medlemskap vägras blir överlåtelsen ogiltig.

Den som vägras medlemskap kan få frågan prövad av Hyresnämnden >

Alla överlåtelser ska registreras. Anlitar föreningen HSB Nordvästra Skåne för sin administrativa förvaltning registreras de hos oss.

Överlåtelsevärde

Vid överlåtelse av en bostadsrätt kommer köpare och säljare själva överens om köpesumman – överlåtelsevärdet.

Att sälja utan mäklare

Du kan sälja din bostadsrätt utan att anlita mäklare. Självklart måste affären genomföras på ett korrekt sätt, annars kan den i värsta fall bli ogiltig. Kontakta alltid HSB Nordvästra Skåne i samband med bodelning, gåva, arv, dödsbo eller om du har andra frågor kring överlåtelsen.

Information om hur du säljer din lägenhet utan mäklare finns här >

Överlåtelseavgift

I samband med överlåtelser tar föreningen ut en överlåtelseavgift. Det är en administrativ kostnad, som i de allra flesta fall faktureras säljaren. I vissa fall är föreningens stadgar skrivna så att köparen står för överlåtelseavgiften.

Kontrolluppgifter

Enligt Skatteverkets regler skickas uppgifter till kontrolluppgift KU55 ut i slutet av januari. HSB kan inte lämna ut kontrolluppgifter i förhand.

Underhåll

Inre fond, Underhåll, Underhåll av föreningen

Att bo i bostadsrätt skiljer sig på flera punkter mot att bo i hyresrätt. Bostadsrättshavaren äger föreningens fastighet/er tillsammans med övriga bostadsrättshavare. Någon annan ägare finns inte. Dessutom har bostadsrättshavaren rätt att bo i en viss lägenhet i föreningens hus. Därav namnet bostadsrättshavare.

Som bostadsrättshavare har du underhållsansvar för det mesta i lägenheten. En tumregel är att du ansvarar för allt som syns inne i lägenheten med undantag för anordning för uppvärmning, till exempel element. I föreningens stadgar anges vad du som bostadsrättshavare har underhållsansvar för. Läs därför alltid stadgarna innan du påbörjar ett arbete!

Du som är bostadsrättshavare har stora rättigheter att göra förändringar inne i din lägenhet utan att söka tillstånd från föreningens styrelse.

Du får till exempel:

måla eller tapetsera om
byta golvbeläggning
öppna ett valv mellan rum (om väggen inte är bärande)
riva en icke bärande innervägg
byta köksinredning och vitvaror
byta blandare
sätta in en säkerhetsdörr (avvikelse kan förekomma i din bostadsrättsförenings stadgar, kontrollera i stadgarna vad som gäller hos dig.)
byta lås i lägenhetsdörren
renovera badrummet

En god regel är att alltid fråga styrelsen även om de inte formellt ska godkänna det du tänker göra. Styrelsen har ofta detaljkunskap om fastigheten som kan vara bra att känna till innan du börjar riva en vägg eller borra hål. Det finns ofta installationer i innerväggarna (t ex el- och vattenledningar) som du måste känna till.

Du måste alltid se till att alla förändringar görs fackmässigt. Det betyder att arbetet ska göras enligt de normer och krav som ställs.

En ändring av planlösningen kan vara anmälningspliktig till kommunens byggnadsnämnd.

Du måste fråga styrelsen:

om du ska installera en köksfläkt (för att få reda på vilken typ som får monteras i ditt kök)
riva en bärande vägg eller förändra installation av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller annan väsentlig förändring av lägenheten.

Du får inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärd som innebär:

ingrepp i bärande konstruktion
ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
annan väsentlig förändring av lägenheten

Styrelsen får inte neka tillstånd till en åtgärd som avses i de tre punkterna ovan om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Tänk på att ändringar i lägenheten kan vara anmälningspliktiga eller bygglovspliktiga. Om detta inte följs kan kommunen döma ut sanktionsavgift.

Alla arbeten ska utföras fackmässigt. Tänk på att vissa jobb enbart får utföras av personal med särskild behörighet.

OBS: Om du ska förändra bärande konstruktioner, befintliga installationer för ventilation, avlopp, värme, vatten eller gas ska du alltså först begära tillstånd från föreningens styrelse och visa att åtgärden inte påverkar husets konstruktion eller dina grannar. Därefter måste du stämma av med kommunen om huruvida ändringarna är anmälningspliktiga eller bygglovspliktiga.

Underhåll av föreningen

Stambyte, Underhåll av föreningen

Föreningens ansvar

Det är bostadsrättsföreningens styrelse som är ansvarig för det så kallade yttre underhållet av föreningens fastigheter och att de hålls i gott skick. Bostadsrättshavaren ansvarar för att lägenheten hålls i gott skick. Gränsdragningen för underhållsansvaret framgår av föreningens stadgar. En tumregel är att bostadsrättshavaren ansvarar för allt som är synligt i lägenheten inklusive lägenhetsdörr och låsanordning, undantaget anordningar för uppvärmning, till exempel värmeelement. Bostadsrättsföreningen ansvarar för allt annat underhåll. Detta gäller i de föreningar som anslutit sig till HSBs normalstadgar.

Anbud/offert

HSB Nordvästra Skåne har upprättat ramavtal som bostadsrättsföreningar kan använda för att förenkla upphandlingsprocessen och samtidigt säkerställa en trygg upphandling med bättre villkor och omfattning. Föreningens offerter är inget du som medlem har rätt att ta del av, det är bara revisorn som har rätt att ta del av de uppgifterna.

Fastighetsbesiktning

Styrelsen är skyldig att se till att föreningens fastigheter besiktigas varje år. Resultatet av besiktningen ska därefter ligga till grund för uppdatering av föreningens underhållsplan. HSB rekommenderar att besiktningen genomförs av en behörig besiktningsman minst vart tredje år. Övriga år kan besiktning genomföras av annan.

Underhållsplan

Styrelsen ska årligen revidera föreningens underhållsplan. Av underhållsplanen framgår när underhåll planeras för t ex tak, fönster, fasader, målning av trapphus m m. För bostadsrättsföreningar som köper ekonomisk förvaltning från HSB Nordvästra Skåne sträcker sig underhållsplanen 20 år framåt i tiden.

Energideklaration

Enligt lag ska alla flerbostadshus vara energideklarerade. Av deklarationen ska framgå energivärden för varje hus samt en åtgärdsförteckning över vad som kan göras för att förbättra energivärdena. Att huset är energideklarerat ska anslås synligt i varje hus.

Val och valbarhet

I lagen och föreningens stadgar framgår bland annat:

hur man väljer styrelse
hur många ledamöter styrelsen ska bestå av
vem som kan bli invald i styrelsen

Bostadsrättsföreningens styrelse ska, enligt HSB normalstadgar, ha minst tre och högst elva ledamöter med högst fyra suppleanter. Det är föreningsstämman som bestämmer antalet ledamöter och suppleanter samt vilka som ska utgöra föreningens styrelse. Mandattiden för styrelseledamöter är oftast två år.

Stämman utser också föreningens valberedning som har i uppdrag att engagera lämpliga kandidater till styrelsen. Den som ska väljas in i styrelsen ska vara myndig men behöver inte vara svensk medborgare. Hen får inte vara i konkurs eller satt under förmyndare. Normalt ska hen vara medlem i bostadsrättsföreningen.

Valbara till styrelsen är dessutom:

make, maka, registrerad partner eller sambo till en bostadsrättshavare
annan person som är medlem i HSB Nordvästra Skåne

Bra att veta

Föreningsstämma

Beslut på stämma

Kallelse till stämma

Styrelsen:

Upplåtelse

Överlåtelse

Överlåtelsevärde

Att sälja utan mäklare

Överlåtelseavgift

Kontrolluppgifter

Föreningens ansvar

Anbud/offert

Fastighetsbesiktning

Underhållsplan

Energideklaration