Hem
Självservice
När du vill hyra ut bostaden i andra hand

När du vill hyra ut bostaden i andra hand

Andrahandsupplåtelse/andrahandsuthyrning/hyra ut i andra hand. Tre begrepp med samma betydelse – när du som bostadsrättshavare upplåter åt någon annan att självständigt använda lägenheten. Att hyra ut i andra hand är möjligt, men se till att allt går rätt till. I värsta fall kan du faktiskt bli av med din lägenhet. Denna form av upplåtelse ska därför alltid godkännas i förväg av styrelsen och vara tidsbegränsad.

Här får du information om hur du gör om du vill hyra ut din bostadsrätt i andra hand samt vilka lagar och regler som gäller.

Lär dig mer om uthyrning i andra hand

Ansök skriftligt om tillåtelse

Ansök skriftligt till bostadsrättsföreningens styrelse om att få hyra ut lägenheten i andra hand. Det räknas som andrahandsuthyrning även om du inte tar ut någon hyra. Ange varför du vill hyra ut lägenheten, till vem och för hur lång tid. Om styrelsen inte går med på att du hyr ut ska de meddela dig skälen till sitt beslut. Blankett för ansökan om uthyrning i andra hand hittar du via länken nedan.

Avgift för andrahandsuthyrning

Bostadsrättsföreningen kan enligt sina stadgar ge styrelsen rätt att besluta om att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen. Avgiften får enligt lagen vara högst 10 procent av gällande prisbasbelopp per år. Avgiften får tas ut under hela upplåtelseperioden. Om en lägenhet upplåts under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten. Det är du som är bostadsrättshavare som ska betala avgiften till föreningen.

Skriv kontrakt

Hyresavtal för andrahandsupplåtelse finns att köpa i bokhandeln. Skriv ett hyresavtal med din hyresgäst, även om det är din kompis. Gå tillsammans igenom lägenhetens skick och skriv att lägenheten ska slutstädas så att den ser ut som när du lämnade den. Skriv även att hyresgästen är skyldig att teckna egen hemförsäkring. Ange hur lång tid uthyrningen ska pågå och hur lång uppsägningstiden är. Undvik långa hyrestider – du kanske behöver flytta tillbaka tidigare än planerat.

Tänk också på att

• Du blir hyresvärd till din hyresgäst. Be att få ta del av en kreditupplysning.

• Du är alltid betalningsansvarig gentemot bostadsrättsföreningen, även när din lägenhet är uthyrd i andra hand.

Definitioner

Man ska skilja på att ha inneboende (partiell sublokation) och att upplåta lägenheten i andra hand (total sublokation).

Inneboende

Normalt är det inget som hindrar att en bostadsrättshavare har någon inneboende. För detta krävs inget tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. Gränsen mellan inneboende och andrahandsupplåtelse går vid om bostadsrättshavaren själv bor kvar i lägenheten eller om hen har flyttat till annat boende.

När bör/kan andrahandsupplåtelse tillåtas?

En styrelse har full frihet att bestämma när den önskar ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse. Lagen har endast reglerat frågan på så sätt att det finns en möjlighet att få frågan om ett vägrat samtycke från föreningens sida prövat av Hyresnämnden. Blanketter för detta finns hos Hyresnämnden. Hyresnämnden ska ge bostadsrättshavaren tillstånd till en andrahandsupplåtelse om:

1. Bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen

2. Föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke

Skäl för att få beviljat en andrahandsuthyrning

Avsikten är att det i grunden ska finnas en generös inställning till andrahandsupplåtelse avseende bostadsrätt. Även med en generös grundinställning till i vilka situationer andrahandsupplåtelse får medges bör man inte helt släppa kravet på att skälet för en andrahandsupplåtelse ska ha viss tyngd. De omständigheter som bostadsrättshavaren ska kunna åberopa bör således ha viss styrka.

I hyreslagen anges att om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har skäl för upplåtelsen så ska tillstånd medges. Denna uppräkning har man valt att inte ta med i bostadsrättslagen eftersom den anses vara begränsande.

Det sägs att förutom ovannämnda skäl bör tillstånd lämnas när en förälder som innehar en mindre bostadsrättslägenhet vill hyra ut den till sitt barn. Vidare bör en andrahandsuthyrning medges när en person har förvärvat en bostadsrättslägenhet för att bosätta sig där efter pensionering men har behov av att hyra ut den under en övergångstid.

Dessutom kan följande skäl vara tillräckliga; samboboende på prov, vård av anhörig, studier på annan ort, fängelsevistelse eller tillfällig utlandstjänstgöring, eller när bostadsrättshavaren flyttat och inte fått bostadsrätten såld till ett rimligt pris. De skäl som i princip bör godtas kan alltså variera.

Befogad anledning att neka andrahandsuthyrning

Samtycke till andrahandsupplåtelse kan vägras om föreningen har befogad anledning till det. Föreningen bör kunna göra invändningar beträffande hyresgästens personliga kvalifikationer. Det bör också kunna vägas in om upplåtelsen innebär att föreningen inte kan fungera på ett tillfredsställande sätt. Även tiden för upplåtelsen kan ha betydelse för hur lång tid tillstånd ska ges. Hänsyn till föreningen kan innebära att skälen som talar för en andrahandsupplåtelse inte längre väger över.

Om styrelsen avslår ansökan kan det överklagas till Hyresnämnden.

Undantag för när styrelsen inte behöver ge tillstånd för andrahandsuthyrning

Det finns tre undantag från regeln att styrelsen ska ge tillstånd till andrahandsupplåtelsen:

Om bostadsrätten förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning. Den juridiska person som vid förvärvet hade panträtt i bostadsrätten (till exempel en bank) har möjlighet att under en period om tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Under denna tid har den juridiska personen rätt att upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Styrelsen ska dock underrättas om uthyrningen.
Om bostadsrätten är avsedd för permanentboende och innehas av kommun eller landsting. Kommun eller landsting är dock skyldiga att underrätta styrelsen om upplåtelsen.
Det tredje undantaget är om styrelsen vägrar ge sitt tillstånd och bostadsrättshavaren får Hyresnämndens godkännande till andrahandsupplåtelsen.

Tillstånd ska begränsas i tiden

Hyresnämnden ska, när den ger tillstånd, ange en begränsning i tiden. Lagstiftaren har överlåtit på Hyresnämnden att avgöra tidsbegränsningens längd.

Hyresnämnden

Uthyrning via Airbnb

Uthyrning via Airbnb har blivit populärt men räknas inte som andrahandsuthyrning och är därför inte tillåtet. Domstol har prövat ärende gällande uthyrning av bostadsrätt via Airbnb och konstaterade att uthyrning av bostaden då är i kommersiellt syfte som går att likställa med hotellverksamhet.