Bra att veta

Här har vi samlat fakta som är bra att veta för dig som bor i en bostadsrätt.

Återställ filter

Arvoden

Stämman ska alltid i förväg besluta om de arvoden och andra principer för ersättningar som ska gälla för styrelsen, föreningsvald revisor och valberedning.

Stämman kan antingen fastställa arvode till respektive förtroendevald eller fastställa en summa för arvoden som ska betalas ut. Oftast ställer stämman en summa pengar till styrelsens förfogande att fördela inom sig utifrån hur man fördelar arbete och ansvarsfrågor. I stämmoprotokollet är det viktigt att man tydligt anger de arvoden som beslutats även om de är oförändrade. Har stämman beslutat att exempelvis ett inkomstbasbelopp ska fördelas bör detta belopp anges i kronor.

Andra ersättningar än de som stämman fastställt får inte utgå till styrelsens ledamöter. Därför ska stämman också fatta beslut om ersättningar för arbete utfört av styrelseledamöter utöver ordinarie styrelseuppdrag. Föreningsstämman kan till exempel besluta att extra ersättningar till styrelsen kan utgå med ett visst timpris alternativt att stämman ger styrelsen en kostnadsram inom vilken styrelsen kan fatta beslut om extra ersättning till arbete som inte ligger inom det vanliga styrelseuppdraget. Vi rekommenderar därför att styrelsen utarbetar en beskrivning över de arbetsuppgifter som ingår i en ledamots ordinarie uppdrag så att det blir tydligt vad som förväntas av ledamöterna.

Kostnader som uppkommit i styrelsearbetet kan styrelseledamoten få ersättning för, till exempel telefonersättning, bilersättning och ersättning för utlägg för föreningens räkning. Alla sådana kostnader måste dock kunna verifieras för att kunna ses som kostnadsersättning. I annat fall är de att anse som lön eller arvode, skatt ska innehållas och arbetsgivaravgift betalas. Detta innebär att telefonersättning inte kan utbetalas med ett fast belopp i förskott utan att betraktas som lön. Man kan få en gåva som ersättning för hjälparbete i föreningen. Gåvan betraktas alltid i sådant fall som lön med avdrag för skatt och inbetalning av sociala avgifter. Gåvor till exempelvis styrelseledamot som avslutat sitt uppdrag är skattefria så länge de följer Skatteverkets regler om högsta tillåtna belopp och syfte.

Vicevärdens lön beslutas av styrelsen. Vicevärden ska inte närvara vid styrelsens beslut i detta ärende.

Föreningsstämma

Föreningsstämma, Kallelse, Protokoll

Föreningsstämma

Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. Stämman behandlar bl a val av styrelse, fastställande av resultat- och balansräkning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och motionsbehandling.

På stämman har bostadsrättshavarna rösträtt. Man har en röst per bostadsrätt på stämman, även om det är flera personer som är bostadsrättshavare till samma lägenhet. Om samma person äger mer än en bostadsrätt har han/hon ändå en röst på stämman.

  • För att få rösta på stämman måste du ha fullgjort dina förpliktelser gentemot föreningen, du får t ex inte ha några obetalda avgifter.
  • Kallelse till föreningsstämma ska enligt lag ske tidigast sex veckor och senast två veckor före stämman
  • Även om en bostadsrätt representeras av mer än en person så har man enbart en röst på stämman vid beslutsfattande
  • Bostadsrättshavare har rätt att skicka ett ombud till stämman. Ombudet måste ha en giltig fullmakt med sig och visa upp vid fastställandet av röstlängden. Om du går själv på stämman får du ha ett biträde med dig
  • Vilka som får vara ombud/biträde kan variera och framgår av föreningens stadgar
  • Ombud får enbart företräda en medlem.

Beslut på stämma

De allra flesta beslut fattas med enkel majoritet, det vill säga en röst mer än hälften av antalet avgivna röster i omröstningen. (Röstar 33 stämmodeltagare i en omröstning, så har det förslag som får minst 17 röster vunnit omröstningen). Vid lika röstetal avgörs frågan av den mening som stämmoordförande företräder.

Vid personval är den vald som fått flest röster. Vid lika röstetal i personval avgörs beslutet genom lottning.

Kallelse till stämma

Normalt är det styrelsen som kallar till stämma. Varje år ska det hållas ordinarie föreningsstämma senast sex månader efter bokslutsdagen. Om styrelsen inte kallar till stämma kommer, enligt lagen om ekonomiska föreningar, Bolagsverket att kalla till stämma på föreningens bekostnad. Dessutom kan styrelsen kalla till extra föreningsstämma. Styrelsen är skyldig att kalla till stämma om:

  • föreningens revisor skriftligen kräver det. Kallelse ska gå ut senast två veckor efter det att begäran blivit känd av styrelsen.
  • mer än tio procent av bostadsrättshavarna skriftligen kräver det. Kallelse ska gå ut senast två veckor efter det att begäran blivit känd av styrelsen.

Om styrelsen inte kallar till stämma trots krav från revisor eller tio procent av bostadsrättshavarna kan Bolagsverket kalla till stämma.

Kallelse

Föreningsstämma, Kallelse

Kallelse till ordinarie föreningsstämma

Ordinarie årsstämma ska hållas senast ett halvår efter redovisningsårets utgång. Kallelse till årsstämma kan ske tidigast sex veckor och senast två veckor innan. Det vanligaste är att kallelsen delas ut till alla medlemmar.

Kallelsen ska innehålla tid och plats, och vilka ärenden som ska behandlas. I praktiken innebär det att man brukar skicka med stämmans dagordning. Utöver formalia och de vanliga årsstämmopunkterna är det viktigt att alla ärenden redovisas tydligt, var för sig. Om styrelsen t ex har något förslag, eller om det finns medlemsmotioner, ska dessa alltså tydligt specificeras som egna punkter på dagordningen.

Om styrelsen inte kallar till ordinarie föreningsstämma kommer, enligt lagen om ekonomiska föreningar, Bolagsverket att kalla till stämma på föreningens bekostnad.

Kallelse till extra föreningsstämma

Om föreningens revisor skriftligen kräver det ska styrelsen kalla till extrastämma. Kallelse ska gå ut senast två veckor efter det att begäran blivit känd av styrelsen.

Om mer än tio procent av bostadsrättshavarna skriftligen kräver det ska styrelsen kalla till extrastämma. Kallelse ska gå ut senast två veckor efter det att begäran blivit känd av styrelsen.

Om styrelsen inte kallar till stämma trots krav från revisor eller tio procent av bostadsrättshavarna kan Bolagsverket kalla till stämma.

Revisor

En bostadsrättsförening ska ha minst en revisor. Denne behöver dock varken vara auktoriserad eller godkänd men ska ha insikt i och erfarenhet av ekonomiska förhållanden. Det innebär att en vanlig, allmänt ekonomiskt kunnig medlem kan fungera som revisor, en så kallad lekmannarevisor.

Föreningsstadgarna kan dock innehålla andra krav, som att revisorn antingen ska vara ”godkänd” eller ”auktoriserad”. Revisorer väljs på årsstämman för ett år i taget. I HSB-föreningar utses dock en revisor av HSB, medan den andre (lekmannarevisorn) utses av stämman. Stämman beslutar om arvodet till den föreningsvalda revisorn.

Underhåll av föreningen

Stambyte, Underhåll av föreningen

Föreningens ansvar

Det är bostadsrättsföreningens styrelse som är ansvarig för det så kallade yttre underhållet av föreningens fastigheter och att de hålls i gott skick. Bostadsrättshavaren ansvarar för att lägenheten hålls i gott skick. Gränsdragningen för underhållsansvaret framgår av föreningens stadgar. En tumregel är att bostadsrättshavaren ansvarar för allt som är synligt i lägenheten inklusive lägenhetsdörr och låsanordning, undantaget anordningar för uppvärmning, till exempel värmeelement. Bostadsrättsföreningen ansvarar för allt annat underhåll. Detta gäller i de föreningar som anslutit sig till HSBs normalstadgar.

Anbud/offert

HSB Nordvästra Skåne har upprättat ramavtal som bostadsrättsföreningar kan använda för att förenkla upphandlingsprocessen och samtidigt säkerställa en trygg upphandling med bättre villkor och omfattning. Föreningens offerter är inget du som medlem har rätt att ta del av, det är bara revisorn som har rätt att ta del av de uppgifterna.

Fastighetsbesiktning

Styrelsen är skyldig att se till att föreningens fastigheter besiktigas varje år. Resultatet av besiktningen ska därefter ligga till grund för uppdatering av föreningens underhållsplan. HSB rekommenderar att besiktningen genomförs av en behörig besiktningsman minst vart tredje år. Övriga år kan besiktning genomföras av annan.

Underhållsplan

Styrelsen ska årligen revidera föreningens underhållsplan. Av underhållsplanen framgår när underhåll planeras för t ex tak, fönster, fasader, målning av trapphus m m. För bostadsrättsföreningar som köper ekonomisk förvaltning från HSB Nordvästra Skåne sträcker sig underhållsplanen 20 år framåt i tiden.

Energideklaration

Enligt lag ska alla flerbostadshus vara energideklarerade. Av deklarationen ska framgå energivärden för varje hus samt en åtgärdsförteckning över vad som kan göras för att förbättra energivärdena. Att huset är energideklarerat ska anslås synligt i varje hus.

Hittar du inte vad du letar efter?