Balansräkning
Balansräkningen visar föreningens tillgångar respektive eget kapital och skulder. Av balansräkningen framgår föreningens ekonomiska status/styrka.
Här har vi samlat fakta som är bra att veta för dig som bor i en bostadsrätt.
Bra att veta
Bostadsrättsföreningen, ett fastighetsbolag
Bostadsrättsföreningen är en juridisk person, det vill säga ett bolag. Bolagsformen är ekonomisk förening. För att få registrera en ekonomisk förening ska det framgå i stadgarna att föreningens syfte är att tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen (se § 1 i HSB normalstadgar).
Ägarna till bostadsrättsföreningen är bostadsrättshavarna. Ledningen utgörs av föreningens styrelse som väljs av ägarna på föreningens stämma.
Bostadsrättsföreningen är helt självständig. Så länge föreningen och dess styrelse håller sig inom de ramar som ges av stadgar och lagar/förordningar har ingen utomstående någon ”befälsrätt” över föreningen.
Budget
Styrelsen ska årligen fastställa en budget för kommande år. Styrelsen bör även samtidigt behandla en ekonomisk flerårsprognos. Styrelsen är skyldig att i budgeten uppta medel som klarar de kostnader som föreningen har inklusive avsättning till yttre underhåll.
Styrelsen är skyldig att göra avsättning till fond för yttre underhåll i enlighet med vad som framgår av den reviderade underhållsplanen. Underhållsplanen ska revideras årligen efter genomförd besiktning av föreningens fastigheter.
I samband med budgetbeslut fastställer styrelsen även avgifter och hyror. Dessa ska ge tillräckliga intäkter till föreningens ekonomi för att täcka de budgeterade kostnaderna.
Ekonomisk förening
En bostadsrättsförening är en juridisk person, det vill säga ett av Bolagsverket registrerat företag. Den juridiska personen är organiserad som en ekonomisk förening. I en ekonomisk förening köper delägarna en andel, till skillnad mot aktie/aktier i ett aktiebolag.
För att få registrera en ekonomisk förening ska det framgå av föreningens stadgar att syftet bland annat skall vara att tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen.
I en bostadsrättsförening är det styrelsen som utgör den juridiskt ansvarige fastighetsägaren. Styrelsens ansvar prövas varje år av ordinarie föreningsstämma.
Föreningsstämma
Föreningsstämma, Kallelse, ProtokollFöreningsstämma
Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. Stämman behandlar bl a val av styrelse, fastställande av resultat- och balansräkning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och motionsbehandling.
På stämman har bostadsrättshavarna rösträtt. Man har en röst per bostadsrätt på stämman, även om det är flera personer som är bostadsrättshavare till samma lägenhet. Om samma person äger mer än en bostadsrätt har han/hon ändå en röst på stämman.
- För att få rösta på stämman måste du ha fullgjort dina förpliktelser gentemot föreningen, du får t ex inte ha några obetalda avgifter.
- Kallelse till föreningsstämma ska enligt lag ske tidigast sex veckor och senast två veckor före stämman
- Även om en bostadsrätt representeras av mer än en person så har man enbart en röst på stämman vid beslutsfattande
- Bostadsrättshavare har rätt att skicka ett ombud till stämman. Ombudet måste ha en giltig fullmakt med sig och visa upp vid fastställandet av röstlängden. Om du går själv på stämman får du ha ett biträde med dig
- Vilka som får vara ombud/biträde kan variera och framgår av föreningens stadgar
- Ombud får enbart företräda en medlem.
Beslut på stämma
De allra flesta beslut fattas med enkel majoritet, det vill säga en röst mer än hälften av antalet avgivna röster i omröstningen. (Röstar 33 stämmodeltagare i en omröstning, så har det förslag som får minst 17 röster vunnit omröstningen). Vid lika röstetal avgörs frågan av den mening som stämmoordförande företräder.
Vid personval är den vald som fått flest röster. Vid lika röstetal i personval avgörs beslutet genom lottning.
Kallelse till stämma
Normalt är det styrelsen som kallar till stämma. Varje år ska det hållas ordinarie föreningsstämma senast sex månader efter bokslutsdagen. Om styrelsen inte kallar till stämma kommer, enligt lagen om ekonomiska föreningar, Bolagsverket att kalla till stämma på föreningens bekostnad. Dessutom kan styrelsen kalla till extra föreningsstämma. Styrelsen är skyldig att kalla till stämma om:
- föreningens revisor skriftligen kräver det. Kallelse ska gå ut senast två veckor efter det att begäran blivit känd av styrelsen.
- mer än tio procent av bostadsrättshavarna skriftligen kräver det. Kallelse ska gå ut senast två veckor efter det att begäran blivit känd av styrelsen.
Om styrelsen inte kallar till stämma trots krav från revisor eller tio procent av bostadsrättshavarna kan Bolagsverket kalla till stämma.
Kallelse
Föreningsstämma, KallelseKallelse till ordinarie föreningsstämma
Ordinarie årsstämma ska hållas senast ett halvår efter redovisningsårets utgång. Kallelse till årsstämma kan ske tidigast sex veckor och senast två veckor innan. Det vanligaste är att kallelsen delas ut till alla medlemmar.
Kallelsen ska innehålla tid och plats, och vilka ärenden som ska behandlas. I praktiken innebär det att man brukar skicka med stämmans dagordning. Utöver formalia och de vanliga årsstämmopunkterna är det viktigt att alla ärenden redovisas tydligt, var för sig. Om styrelsen t ex har något förslag, eller om det finns medlemsmotioner, ska dessa alltså tydligt specificeras som egna punkter på dagordningen.
Om styrelsen inte kallar till ordinarie föreningsstämma kommer, enligt lagen om ekonomiska föreningar, Bolagsverket att kalla till stämma på föreningens bekostnad.
Kallelse till extra föreningsstämma
Om föreningens revisor skriftligen kräver det ska styrelsen kalla till extrastämma. Kallelse ska gå ut senast två veckor efter det att begäran blivit känd av styrelsen.
Om mer än tio procent av bostadsrättshavarna skriftligen kräver det ska styrelsen kalla till extrastämma. Kallelse ska gå ut senast två veckor efter det att begäran blivit känd av styrelsen.
Om styrelsen inte kallar till stämma trots krav från revisor eller tio procent av bostadsrättshavarna kan Bolagsverket kalla till stämma.
Kundkännedom
Om du är styrelseledamot i en bostadsrättsförening som anlitar HSB Nordvästra Skåne till att sköta den ekonomiska förvaltningen, kommer du att bli ombedd att genomföra en digital kundkännedomskontroll, samt redovisa om du är politiskt aktiv.
Skälet till detta är följande:
HSB Nordvästra Skåne är registrerat hos Finansinspektionen eftersom en del av vår verksamhet bedriver betaltjänstverksamhet samt inlåningsverksamhet. Till följd av detta måste vi följa Lag om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (2017:630). Därav åligger det oss på HSB Nordvästra Skåne att ha rutiner för grundläggande kundkännedom genom kontroll av våra kunders identitet.
Konkret innebär detta att vi en gång per år kommer att utföra en digital kundkännedomskontroll vid inloggning på Styrelsewebben. Vid inloggning med lösenord kommer du att hänvisas till att logga in med Mobilt BankID för att på så sätt identifiera dig samt godkänna vår kundkännedomskontroll. Om du är ordförande i din förening kommer du dessutom få fylla i ett formulär avseende PEP-kontroll (Political Exposed Person). Till detta ska även ett intyg om ägarförhållande fyllas i som visar om någon har ägarintressen på över 25 procent i föreningen.
Det är Finansinspektionen som kontrollerar att reglerna gällande kundkännedomskontroll efterföljs och vid en kontroll från Finansinspektionen ska vi kunna redovisa att vi lever upp till regelverket. Observera att detta gäller föreningar där HSB Nordvästra Skåne sköter den ekonomiska förvaltningen.
Lagar
LagarBostadsrättsföreningens verksamhet regleras främst genom bostadsrättslagen och föreningslagen (lagen om ekonomiska föreningar). Om föreningens stadgar står i strid med lagen så är det alltid lagens regler som gäller.
Likviditet
LikviditetMed likvider menas de ekonomiska medel (pengar) som föreningen snabbt kan disponera för att t ex betala inkomna fakturor.
Med likviditet menas förhållandet mellan likvider och korta skulder. Jämför med hushållskassan: Hur många gånger kan familjen betala de räkningar som förfaller närmaste månaden?
Ett riktvärde är att likviditeten alltid ska vara över 1 (ibland säger man 100 %). Det vill säga att föreningen alltid ska kunna betala sina kortfristiga skulder med likvida tillgångar.
Medlem i HSB
HSB Nordvästra Skåne är en medlemsägd organisation. Alla som köper en HSB-bostadsrätt måste ansöka om medlemskap både i HSB Nordvästra Skåne och i bostadsrättsföreningen där bostadsrätten ligger.
Som HSB-medlem har du tillgång till ett stort antal medlemsförmåner. Det kan vara rabatt på resor, hyrbil, hemförsäkring och mycket annat. Du får också tidskriften Hemma i HSB.
Läs mer om dina medlemsförmåner >
För att bli medlem i HSB Nordvästra Skåne betalar du en andel i den ekonomiska föreningen. Denna andel kostar för närvarande 500 kr. Andelen får du återbetald om du någon gång lämnar medlemskapet men du måste vara medlem så länge du äger en HSB-bostadsrätt.
Om du inte redan har köpt en bostadsrätt blir du medlem i den så kallade ”Fria gruppen”. Du blir då en gång per år kallad till informationsmöte angående kommande nyproduktion samt val av gruppens representanter till HSB Nordvästra Skånes föreningsstämma. Som medlem i Fria gruppen betalar du en medlemsavgift som för närvarande är 300 kr/år. Äger du en HSB-bostadsrätt så betalar din bostadsrättsförening din årsavgift.
Medlemsinformation
Styrelsen ansvarar för att uppdatera medlemmarna med information om föreningen så att du som boende har kunskap och kännedom om viktiga händelser i föreningen och att du kan få en god bild av föreningens ekonomiska status.
Resultaträkning
Resultaträkningen är en sammanställning av föreningens intäkter och kostnader för en viss period, oftast räkenskapsåret. Av resultaträkningen kan du utläsa hur verksamhetens ekonomiska resultat för perioden blev.
I resultaträkningen redovisas samtliga intäkter under perioden. Från dessa dras samtliga kostnader varefter man kan utläsa rörelseresultat, resultat före skatt och årsresultat. Av årets resultat görs dispositioner till fond för yttre underhåll.
Revisor
En bostadsrättsförening ska ha minst en revisor. Denne behöver dock varken vara auktoriserad eller godkänd men ska ha insikt i och erfarenhet av ekonomiska förhållanden. Det innebär att en vanlig, allmänt ekonomiskt kunnig medlem kan fungera som revisor, en så kallad lekmannarevisor.
Föreningsstadgarna kan dock innehålla andra krav, som att revisorn antingen ska vara ”godkänd” eller ”auktoriserad”. Revisorer väljs på årsstämman för ett år i taget. I HSB-föreningar utses dock en revisor av HSB, medan den andre (lekmannarevisorn) utses av stämman. Stämman beslutar om arvodet till den föreningsvalda revisorn.
Räkenskapsår
Med räkenskapsår menas den period som är föreningens ekonomiska redovisningsår. Oftast är det kalenderår 1/1-31/12 eller tiden 1/9-31/8. Det sistnämnda kallas brutet räkenskapsår.
Soliditet
Soliditet visar föreningens ekonomiska styrka, det vill säga hur stor del av tillgångarna som finansierats med eget kapital. Den visar den långsiktiga överlevnadsförmågan, det vill säga förmågan att överleva trots tillfälliga ekonomiska motgångar.
Det vanligaste sättet att mäta soliditeten är kvoten av eget kapital och balansomslutningen (eget kapital/balansomslutning = soliditet). Föreningens ålder påverkar soliditeten, en nybildad förening kan ha bra soliditet på grund av höga insatser men kan samtidigt ha stora lån och därmed vara mer räntekänsliga.
Styrelsens uppdrag
Bostadsrättsföreningens styrelse väljs av föreningsstämman. Enligt normalstadgarna kan styrelsen bestå av lägst tre och högst elva ledamöter med högst fyra suppleanter.
Styrelsen:
- ansvarar för föreningens angelägenheter och är den juridiskt ansvarige fastighetsägare som svarar för att föreningen uppfyller alla gällande lagar och bestämmelser.
- har långtgående befogenheter att fatta beslut för att fullgöra sitt uppdrag.
- beslutar om allt underhåll av föreningens fastigheter. Även om det är mycket kostsamma åtgärder som t ex byte av tak så är det styrelsen som beslutar. Det är viktigt att styrelsen informerar medlemmarna om kommande större underhållsåtgärder.
- är ansvarig för att husen hålls i gott skick och att föreningens fastigheter besiktigas årligen. Därefter ska styrelsen se till att föreningens underhållsplan uppdateras samt att erforderliga ekonomiska medel avsätts för kommande planerat underhåll.
- beslutar om avgifternas och eventuella hyrors storlek och förändringar.
Styrelsens ansvar prövas årligen av föreningens ordinarie stämma.
Underhåll av föreningen
Stambyte, Underhåll av föreningenFöreningens ansvar
Det är bostadsrättsföreningens styrelse som är ansvarig för det så kallade yttre underhållet av föreningens fastigheter och att de hålls i gott skick. Bostadsrättshavaren ansvarar för att lägenheten hålls i gott skick. Gränsdragningen för underhållsansvaret framgår av föreningens stadgar. En tumregel är att bostadsrättshavaren ansvarar för allt som är synligt i lägenheten inklusive lägenhetsdörr och låsanordning, undantaget anordningar för uppvärmning, till exempel värmeelement. Bostadsrättsföreningen ansvarar för allt annat underhåll. Detta gäller i de föreningar som anslutit sig till HSBs normalstadgar.
Anbud/offert
HSB Nordvästra Skåne har upprättat ramavtal som bostadsrättsföreningar kan använda för att förenkla upphandlingsprocessen och samtidigt säkerställa en trygg upphandling med bättre villkor och omfattning. Föreningens offerter är inget du som medlem har rätt att ta del av, det är bara revisorn som har rätt att ta del av de uppgifterna.
Fastighetsbesiktning
Styrelsen är skyldig att se till att föreningens fastigheter besiktigas varje år. Resultatet av besiktningen ska därefter ligga till grund för uppdatering av föreningens underhållsplan. HSB rekommenderar att besiktningen genomförs av en behörig besiktningsman minst vart tredje år. Övriga år kan besiktning genomföras av annan.
Underhållsplan
Styrelsen ska årligen revidera föreningens underhållsplan. Av underhållsplanen framgår när underhåll planeras för t ex tak, fönster, fasader, målning av trapphus m m. För bostadsrättsföreningar som köper ekonomisk förvaltning från HSB Nordvästra Skåne sträcker sig underhållsplanen 20 år framåt i tiden.
Energideklaration
Enligt lag ska alla flerbostadshus vara energideklarerade. Av deklarationen ska framgå energivärden för varje hus samt en åtgärdsförteckning över vad som kan göras för att förbättra energivärdena. Att huset är energideklarerat ska anslås synligt i varje hus.
Årsredovisning
Årsredovisningen upprättas enligt gällande lagstiftning och i nära samarbete med styrelsen. Vår strävan är att den ska vara tydlig och informativ samt innehålla intressanta nyckeltal. Nuvarande och blivande medlemmar, kreditinstitut och andra intresserade ska genom årsredovisningen få en god och rättvisande bild av föreningen. För att göra det enklare för läsaren innehåller årsredovisningen alltid en ordlista med ekonomiska begrepp.