Hyror och avgifter

Se till att medlemmarnas månadsavgifter, föreningens intäkter, kommer in i rätt tid

Det är viktigt för din bostadsrättsförenings ekonomi att avgifter och hyror betalas i tid.

Även om medlemmarna betalar en årsavgift till föreningen så faktureras den i stort sett alltid månadsvis som en månadsavgift. HSB utför därför kvartalsvis aviseringar av avgifter och hyror till bostadsrättshavare och hyresgäster. HSB kan även utfärda fakturor till boende och andra för bostadsrättsföreningens räkning. Det brukar oftast röra sig om att en boende har hyrt en övernattningslägenhet eller festlokal i föreningen.

Hur går HSB tillväga när någon inte betalar sin avgift eller hyra?

Om inte månadsavgiften betalas i tid skickar HSB en betalningspåminnelse efter 7 dagar. Om avgiften därefter inte betalas inom 10 dagar sker något av följande.

Är föreningen ansluten till inkassohantering så hanteras ärendet av inkassobolaget.
I annat fall skickas uppsägning samt information till styrelsen för vidare hantering och beslut.

På styrelsewebben kan ni löpande se vem som inte har betalat sin avgift eller hyra. Beslut om hantering bör protokollföras av styrelsen. HSB rekommenderar att föreningen är ansluten till inkassohantering och vi hjälper gärna föreningen att teckna avtal med inkassobolag.

Överlåtelser

En överlåtelse innebär att bostaden byter bostadsrättshavare vid exempelvis försäljning, arv eller bodelning. Så här är arbetsgången vid en överlåtelse:

I samband med en överlåtelse godkänner styrelsen ny medlem via styrelsewebben.
HSB rekommenderar att styrelsen tar en kreditupplysning innan godkännande av ny medlem. Beställning av kreditupplysning gör ni via styrelsewebben.
HSB skickar ut nya avier till köparen i samband med tillträdesdagen samt skickar kontrolluppgift till säljaren och Skatteverket vid kommande årsskifte.
HSB uppdaterar lägenhets- och medlemsregistret som föreningen enligt bostadsrättslagen är skyldig att hålla.
Pantsättning av lägenheter måste enligt lag registreras i lägenhetsregistret. Genom förvaltningsavtalet har föreningen gett HSB fullmakt att registrera panter och återkoppla till kreditgivare. Meddelanden om nya eller avnoterade panter från bostadsrättshavares kreditgivare måste därför skickas direkt till HSB för registrering och återkoppling. Tänk på att styrelsen inte ska underteckna sådana handlingar.
I samband med pantsättning debiteras bostadsrättshavaren en administrationskostnad om 1 % av prisbasbeloppet.
HSB debiterar bostadsrättshavaren (köparen eller säljaren enligt föreningens stadgar) 2,5 % av prisbasbeloppet för administrationen av överlåtelsen.

Tänk på att hälsa den nya medlemmen välkommen i föreningen och informera om var hen hittar information och nyheter om vad som händer i föreningen, vem hen ska kontakta för felanmälan, om allmänna trivselregler med mera.

Vid förändringar av hyresobjekt

Styrelsen meddelar HSB om en hyreslägenhet, lokal, garage eller förråd får ny hyresgäst.
HSB registrerar ny hyresgäst och upprättar ett generellt hyresavtal.
Avtalet skickas till styrelsen för underskrift av både styrelsen och hyresgästen. Ett exemplar arkiveras av styrelsen och ett behåller aktuell hyresgäst.

Lär dig mer om andrahandsuthyrning

Andrahandsupplåtelser

En styrelse har full frihet att bestämma när den önskar ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse. Lagen har endast reglerat frågan på så sätt att det finns en möjlighet att få frågan om ett vägrat samtycke från föreningens sida prövat av Hyresnämnden. Blanketter för detta finns hos Hyresnämnden. Hyresnämnden ska ge bostadsrättshavaren tillstånd till en andrahandsupplåtelse om:

1. Bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen

2. Föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke

Skäl för att få beviljat en andrahandsuthyrning

Enligt bostadsrättslagen har bostadsrättshavare rätt att hyra ut lägenheten om hen har skäl. I hyreslagen anges att om hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har skäl för upplåtelsen så ska tillstånd medges. Denna uppräkning har man valt att inte ta med i bostadsrättslagen eftersom den anses vara begränsande.

Det sägs att förutom ovannämnda skäl bör tillstånd lämnas när en förälder som innehar en mindre bostadsrättslägenhet vill hyra ut den till sitt barn. Vidare bör en andrahandsuthyrning medges när en person har förvärvat en bostadsrättslägenhet för att bosätta sig där efter pensionering men har behov av att hyra ut den under en övergångstid.

Dessutom kan följande skäl vara tillräckliga; samboboende på prov, vård av anhörig, studier på annan ort, fängelsevistelse eller tillfällig utlandstjänstgöring, eller när bostadsrättshavaren flyttat och inte fått bostadsrätten såld till ett rimligt pris. De skäl som i princip bör godtas kan alltså variera.

Befogad anledning att neka andrahandsuthyrning

Samtycke till andrahandsupplåtelse kan vägras om föreningen har befogad anledning till det. Föreningen bör kunna göra invändningar beträffande hyresgästens personliga kvalifikationer. Det bör också kunna vägas in om upplåtelsen innebär att föreningen inte kan fungera på ett tillfredsställande sätt. Även tiden för upplåtelsen kan ha betydelse för hur lång tid tillstånd ska ges. Hänsyn till föreningen kan innebära att skälen som talar för en andrahandsupplåtelse inte längre väger över.

Om styrelsen avslår ansökan kan det överklagas till Hyresnämnden.

Undantag när styrelsen inte behöver ge tillstånd för andrahandsuthyrning

Det finns tre undantag från regeln att styrelsen ska ge tillstånd till andrahandsupplåtelsen:

Om bostadsrätten förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning. Den juridiska person som vid förvärvet hade panträtt i bostadsrätten (till exempel en bank) har möjlighet att under en period om tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen. Under denna tid har den juridiska personen rätt att upplåta lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke. Styrelsen skall dock underrättas om upplåtelsen.
Om bostadsrätten är avsedd för permanentboende och innehas av kommun eller landsting. Kommun eller landsting är dock skyldiga att underrätta styrelsen om upplåtelsen.
Det tredje undantaget är om styrelsen vägrar ge sitt tillstånd och bostadsrättshavaren får Hyresnämndens godkännande till andrahandsupplåtelsen.

Uthyrning via Airbnb

Uthyrning via Airbnb har blivit populärt men räknas inte som andrahandsuthyrning och är därför inte tillåtet. Domstol har prövat ärende gällande uthyrning av bostadsrätt via Airbnb och konstaterade att uthyrning av bostaden då är i kommersiellt syfte som går att likställa med hotellverksamhet.

Så här går en andrahandsupplåtelse till

Medlem ska skriftligen ansöka om godkännande av andrahandsupplåtelse till styrelsen (blankett finns på www.hsbnvs.se). Det räknas som andrahandsuthyrning även om man lånar ut sin bostad och inte tar ut någon hyra. Medlem ska ange varför hen vill hyra ut lägenheten, till vem och för hur lång tid. Vi rekommenderar att styrelsen godkänner andrahandsuthyrning med 6 månader i taget.
I föreningens stadgar framgår om föreningen får ta ut avgift för andrahandsupplåtelse. Avgiften får i så fall vara högst 10 procent av gällande prisbasbelopp. Om stadgarna medger det och styrelsen önskar ta ut avgift ska beslut att ta ut avgift samt avgiftsstorleken protokollföras. Beslutet skickas till HSB som administrerar debiteringen av avgiften via avierna. Väljer styrelsen att införa avgift så ska avgift tas ut från alla som hyr ut sin bostad i andra hand. Vi rekommenderar att uttag av avgiften sker månadsvis.
Om styrelsen godkänner andrahandsuthyrningen ska ett exemplar av godkänd ansökan skickas till HSB.
Hyr medlem ut lägenheten utan styrelsens medgivande riskerar hen att bli av med nyttjanderätten. Då har föreningen rätt att säga upp medlemmen som tvingas att flytta.

Vi rekommenderar medlemmen att skriva avtal med sin hyresgäst. Hyresförhållandet är dock mellan hyresgästen och medlemmen, så styrelsen ska inte få en kopia på avtalet, utan bara på ansökan.